معاملات ملکی به عنوان یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین فعالیت‌های اقتصادی در هر کشوری، نقش بسزایی در زندگی روزمره مردم ایفا می‌کند. از خرید و فروش خانه و زمین گرفته تا اجاره و رهن، این معاملات نه تنها نیاز‌های اساسی افراد را برآورده می‌سازند بلکه به عنوان سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت نیز شناخته می‌شوند. با توجه به پیچیدگی‌ها و قوانین مختلف حاکم بر این معاملات، آگاهی از شرایط و الزامات قانونی آن‌ها امری ضروری است. در این مقاله، سعی داریم به بررسی جامع و کاملی از مراحل و نکات کلیدی در معاملات ملکی بپردازیم تا شما بتوانید با اطمینان بیشتری اقدام به معامله نمایید.
خرید و فروش ملک یکی از انواع معاملات ملکی است که شامل انتقال مالکیت یک دارایی ملکی بین دو طرف می‌شود. این فرآیند معمولاً با انجام مذاکرات و توافقات در مورد جزئیات معامله، تعیین قیمت، بررسی حقوق و مستندات قانونی و پرداخت مبالغ مربوط به معامله صورت می‌گیرد.
قوانین معاملات ملکی به منظور حفظ حقوق و منافع خریداران و فروشندگان وضع شده‌اند. این قوانین به طرفین اجازه می‌دهند تا حقوق و تعهدات خود را در این معاملات مشخص کنند و در صورت بروز اختلاف، به قوانین مربوطه مراجعه نمایند.
برای خرید و فروش، رهن و اجاره، و تهاتر یک ملک در بازار املاک، آشنایی با انواع قراردادهای ملکی و نمونه‌های مختلف آن‌ها ضروری است.
خرید و فروش ملک می‌تواند در دو صورت مستقیم و غیر مستقیم انجام بگیرد. در خرید مستقیم، خریدار و فروشنده مستقیماً با هم در ارتباط هستند و از عقد قرارداد و کلیه مراحل را خود انجام می‌دهند، اما در خرید غیرمستقیم یا از طریق بنگاه، خریدار یا فروشنده درخواست خود مبنی بر خرید یا فروش ملک را به بنگاه معاملات املاک اعلام می‌کند و به این ترتیب وظیفه یافتن فروشنده یا خریدار و انجام کلیه امور مربوط به معامله بر عهده بنگاه خواهد بود.
عقد بیع معامله و قراردادی می‌باشد که در آن اشخاصی تحت عنوان فروشنده و خریدار با هم معامله می‌نمایند. بر این اساس که فروشنده در ازای گرفتن پول یا مال مالکیت مال خود را به دیگری می‌دهد و فرد خریدار نیز در مقابل دریافت مال و مالکیت آن پول آن را به فروشنده پرداخت می‌نماید. تعریف عقد بیع در قانون مدنی را در زیر می‌توانید بخوانید
مطابق با تعریف بیع موجود در ماده ۳۳۸ قانون مدنی، بیع به معنای “تملیک عین به عوض معلوم” می‌باشد. به این معنی که فرد فروشنده در قبال دریافت مبلغی حق مالکیت خود بر عین را به دیگری انتقال داده و بعد از آن مبیع به تصرف و قبض مشتری داده می‌شود.
فسخ معامله به معنای لغو یک قرارداد به صورت یک طرفه یا با توافق طرفین است. این عمل ممکن است به دلایل مختلفی مانند تخلف یکی از طرفین، وجود عیب در کالا یا به دلیل توافق در شروط قرارداد انجام شود.
قرارداد رهن و اجاره آپارتمان توافقی قانونی بین مالک و مستأجر است که در آن شرایط و ضوابط اجاره یک واحد مسکونی مشخص می‌شود. این قرارداد شامل جزئیاتی نظیر مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره ماهانه، ودیعه، شرایط حکم تخلیه، فسخ و مسئولیت‌های طرفین است. هدف از تنظیم این قرارداد، حفظ حقوق هر دو طرف و ایجاد یک رابطه شفاف و قانونی در زمینه استفاده از ملک است.
قرارداد انتقال سرقفلی ملک توافقی است که بین مالک و خریدار سرقفلی منعقد می‌شود و در آن حقوق و مزایای مربوط به استفاده از یک ملک تجاری یا مسکونی منتقل می‌گردد. در قرارداد سر قفلی مستأجر مبلغی را به مالک در قالب قرارداد پرداخت کرده و بدین منظور در طول مدت اجاره، اجاره بهای کمتری را به موجر می‌پردازد. این قرارداد شامل جزئیات مهمی نظیر مبلغ انتقال، شرایط پرداخت، مدت زمان اعتبار سرقفلی و مسئولیت‌های طرفین می‌باشد.
برای بررسی شرایط و قوانین قرارداد فروش ملک، ضروری است که به شرایط صحت معاملات و الزامات خاص عقد بیع از دیدگاه قانون مدنی توجه شود. خوبست پیش از معامله از قوانین آن آگاهی داشته و نکات خرید و فروش ملک تجاری، مسکونی و اداری را بدانیم. با استناد به مواد قانون مدنی، می‌توان شرایط لازم برای قرارداد فروش ملک را به این شکل بیان کرد.
روش‌های پرداخت در معاملات داخلی از طریق شیوه‌های مختلفی انجام می‌شود. از جمله این معاملات می‌توان به معاملات رهن، اجاره و خرید و فروش املاک اشاره کرد. در این بخش به معرفی روش‌های مختلف پرداخت پول در معاملات داخلی می‌پردازیم:
پرداخت از طریق چک: این روش به سه شکل متفاوت انجام می‌شود:
دیگر موارد معامله بانکی در معامله ملکی می توان به صورت نقدی، کارت به کارت و از طریق دستگاه کارتخوان اشاره کرد. انتخاب هر یک از این روش ها به نوع معامله و طرفین معامله بستگی دارد.
فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به صورت کاملاً یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
| شرط فسخ قرارداد ملکی | توضیحات |
|---|---|
| اراده برای فسخ | فرد باید با اراده و تصمیم قطعی، اقدام به فسخ قرارداد کند. |
| رضایت کامل و بدون اکراه | فسخ باید با رضایت کامل طرفین انجام شود و در صورت وجود اکراه، فسخ فاقد اثر قانونی خواهد بود. |
| اهلیت فسخ‌کننده | فرد فسخ‌کننده باید از نظر سن، عقل و اعتبار قانونی دارای صلاحیت کافی برای فسخ قرارداد باشد. |
خرید و فروش ملک از جمله معاملات بسیار مهم در زندگی افراد به شمار می‌رود. برای انجام این معامله به‌طور قانونی و بدون مشکل، توجه به نکات کلیدی ضروری است.
یکی از مواردی که باید حتماً در نظر داشته باشید بررسی کردن سند ملک قبل از هرگونه معامله است. ممکن است به دلایل موقوفی بودن ملک، در رهن بودن ملک، ورثه ای بودن ملک، پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری) و به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص) این معامله برای شما به صرفه و یا قانونی نباشد.
اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.
بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به سایت سند من سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:
استفاده از مشاوره وکیل ملکی برای افرادی که با قوانین و پیچیدگی‌های رسیدگی به پرونده‌های ملکی آشنا نیستند، بسیار ضروری است تا بتوانند در دادگاه از حقوق خود دفاع کنند. همچنین، وکیل مشاوره ملکی می‌تواند در بهبود روند پرونده و افزایش شانس موفقیت افراد نقش بسزایی ایفا کند. در این مقاله سعی کردیم به صورت جامع به مهم‌ترین موضوعات در رابطه با یک معامله ملک که یکی از مهم‌ترین معامله‌های روزمره در کشور محسوب می‌شود توضیح دهیم. از انواع قوانین معامله ملک و تا موارد حقوقی در معامله و نحوه فسخ قرارداد برای شما توضیح داده شده است.
در نهایت، آگاهی از قوانین و شرایط مربوط به معاملات ملکی می‌تواند به شما کمک کند تا با اعتماد به نفس بیشتری در این حوزه فعالیت کنید. شناخت دقیق از مراحل مختلف معامله، حقوق و وظایف طرفین و نکات کلیدی می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات در آینده جلوگیری کند. امیدواریم این مقاله به شما در درک بهتر این فرآیند کمک کرده و شما را در مسیر موفقیت‌آمیز معاملات ملکی یاری نماید.
مهم‌ترین قوانین معامله ملک
تمامی حقوق برای املاک بری یا محفوظ می باشد.
واتساپ
لطفا برای ورود یا ثبت نام شماره تلفن همراه خود را وارد کنید.
ورود / ثبت نام
ارسال آگهی
صفحه نخست
تقاضا ملک
جستجو ملک